Mieszkanie

Poszukiwanie mieszkania

W codziennych gazetach stale publikowane są ogłoszenia o wolnych mieszkaniach. Większość ofert znajduje się w wydaniach weekendowych (wydanie sobotnie). Oferty te można znaleźć wśród tak zwanych ogłoszeń drobnych (Kleinanzeigen) lub w części poświęconej nieruchomościom (Immobilienteil). Oferty wolnych mieszkań można tu znaleźć pod hasłem „Wohnangebote“ lub „Vermietungen“. Przy ofertach podany jest numer telefonu, pod który można się zgłosić, lub anonimowe hasło, tzw. „Chiffre“. W tym wypadku pisemne zgłoszenie należy przesłać do gazety codziennej. Następnie redakcja przekaże te listy dalej.

Jeśli chce się szukać mieszkania za pośrednictwem ogłoszenia drobnego, najlepiej zadzwonić do biura gazety codziennej i poprosić o poradę. Ogłoszenia drobne przeważnie są odpłatne.

Większość gazet ma swoją stronę internetową. Można tam niezależnie od specjalnych wydań szukać mieszkań lub nadać ogłoszenie mieszkaniowe. Obecnie oferowane są już specjalne serwisy specjalizujące się w pośrednictwie mieszkaniowym. Ponadto w niektórych większych miastach istnieją publikacje zawierające wyłącznie oferty nieruchomości oraz ogłoszenia dotyczące poszukiwania nieruchomości. Internet daje również możliwość rozeznania się w rynku mieszkaniowym danego miasta i obejrzenia ofert.

W ogłoszeniach prasowych znajdziecie Państwo wiele skrótów informujących o szczegółach dotyczących mieszkania. Niektóre z nich to:

• „2 ZKB“ oznacza: „2 Zimmer, Küche, Bad“ (2 pokoje, kuchnia, łazienka)
• „2 ZKBB“ oznacza: „2 Zimmer, Küche, Bad, Balkon“ (2 pokoje, kuchnia, łazienka, balkon)
• „EG“ oznacza: „Erdgeschoss“ (parter)
• „2. OG“ oznacza: „zweiter Stock“ (drugie piętro)
• „DG“ oznacza: „Dachgeschoss“ (poddasze)
• „VH“ oznacza: „Vorderhaus“ (budynek frontowy)
• „HH“ oznacza: „Hinterhaus“ (budynek tylny)
• „qm“ oznacza: „metrów kwadratowych“ i opisuje wielkość mieszkania
• „KM“ oznacza: „Kaltmiete“ (czynsz bez opłat za media)
• „NK“ oznacza: „Nebenkosten“ (opłaty za media)
• „WM“ oznacza: „Warmmiete“ (czynsz łącznie z opłatami za media)
• „WBS“ oznacza: „Wohnberechtigungsschein“ (zaświadczenie uprawniające do korzystania z mieszkania socjalnego, przeważnie tańszego)

Agencje nieruchomości to prywatne firmy zajmujące się pośrednictwem mieszkaniowym. Adresy można znaleźć na „Żółtych Stronach“ książki telefonicznej (pod hasłem „Makler“ lub „Immobilienmakler“). Najczęściej za swoją pracę firmy te pobierają prowizję tzw. „Courtage“.

Poszukując mieszkania można też zasięgnąć informacji w miejskim urzędzie mieszkaniowym. Można tu uzyskać informacje na temat znajdujących się w mieście spółek mieszkaniowych oferujących mieszkania na wynajem.

Zaświadczenie uprawniające do korzystania z mieszkania socjalnego - Wohnberechtigungsschein – (w skrócie: WBS) jest konieczne w przypadku mieszkań, które zostały wybudowane przy finansowej pomocy państwa, i których czynsze z tego względu są tańsze. Zaświadczenie to można uzyskać tylko w przypadku niskich dochodów. Osoby uzyskujące niskie dochody mogą złożyć w ratuszu wniosek o przyznanie dopłaty do czynszu, tzw. zasiłku mieszkaniowego (Wohngeld).

Czynsz

Czynsz - „Miete“ (także Monatsmiete) – to kwota, jaką najemca (Mieter) co miesiąc musi płacić wynajmującemu (Vermieter). Do tego czynszu – zwanego również „Kaltmiete“ – dochodzą jeszcze dodatkowe opłaty (Nebenkosten): np. opłaty za wywóz śmieci, za sprzątanie domu i ulicy, za ogrzewanie i zaopatrzenie w wodę. Wszystkie te koszty razem wzięte dają tzw. „Warmmiete“. Pewne koszty dodatkowe, jak np. koszty za ogrzewanie są uzależnione od indywidualnego zużycia, inne zaś są przeliczane na najemców w zależności od wielkości mieszkania. Opłaty za prąd, telefon i z reguły również za gaz nie są pobierane za pośrednictwem wynajmującego, lecz bezpośrednio przez operatorów sieci. W tym celu zawiera się umowy z odpowiednimi operatorami sieci.

Z tytułu opłat dodatkowych oraz kosztów za prąd, wzgl. gaz co miesiąc wpłaca się zryczałtowana kwotę. Raz w roku najemca otrzymuje dokładne rozliczenie roczne. Wówczas rozlicza się wszelkie różnice.

Der Mietspiegel to specjalne wydanie informujące o wysokości czynszów w danym mieście. Można tu kontrolować, czy wysokość czynszu jest stosowna i dopuszczalna. Wydanie Mietspiegel jest dostępne w ratuszu lub w zrzeszeniu najemców (zob. poniżej). Jeśli czynsz okazałby się niedopuszczalnie wysoki, można zwrócić się po poradę do prawnika lub stowarzyszenia ochrony najemców i podjąć kroki prawne w sprawie wysokości czynszu.

Umowa najmu

Przy wynajmowaniu mieszkania otrzymuje się umowę najmu (Mietvertrag). Umowa ta zawiera większość danych dotyczących mieszkania (np. wysokość czynszu, wielkość mieszkania, liczbę pokoi). Ponadto określa ona prawa i obowiązki wynajmującego i najemcy (okresy wypowiedzenia, kwestia posiadania zwierząt domowych itd.). Poprzez złożenie podpisu obie strony oświadczają, iż zgadzają się z warunkami umowy. Są jednak określone regulacje prawne ograniczające ważność klauzul w umowach najmu. Większość osób wynajmujących nalega, by najemca posiadał konto bankowe.

Jako zabezpieczenie mieszkania najczęściej należy wynajmującemu zapłacić kaucję. Najczęściej wysokość kaucji wynosi jednokrotność lub dwukrotność miesięcznego czynszu (czynszu bez opłat za media). Maksymalna wysokość kaucji to trzykrotność czynszu netto bez opłat za media. Kaucja podlega oprocentowaniu i dlatego przeważnie jest lokowana na koncie bankowym. Jeśli najemca wypowie mieszkanie i opuści je zachowując uzgodnione okresy wypowiedzenia, to odzyskuje kaucję wraz z naliczonymi odsetkami. W pewnych okolicznościach wynajmujący może potrącić z kaucji koszty napraw.

Ochrona najemców

Stowarzyszenia ochrony najemców (Mieterschutzvereine) reprezentują interesy najemców. W wielu sytuacjach sprawy najmu mieszkania przebiegają bezproblematycznie. Jeśli jednak dojdzie do konfliktów z wynajmującym, to stowarzyszenia najemców służą wsparciem dla swoich członków. Biura stowarzyszeń ochrony najemców znajdują się w większości większych miast. Strona internetowa Niemieckiego Związku Najemców (Deutscher Mieterbund) znajduje się pod adresem www.mieterbund.de.

Zwierzęta domowe

Kwestię tego, czy wolno w mieszkaniu trzymać zwierzęta domowe, należy wyjaśnić z wynajmującym. Jeśli najemca chce sprawić sobie zwierzę domowe do już zajmowanego mieszkania, to z umowy najmu lub od administracji domu może dowiedzieć się o przepisach regulujących tą kwestię. Za zwierzęta domowe uznawane są psy, koty, ptaki, chomiki, świnki morskie itd. Chów zwierząt użytkowych, jak np. owce, świnie itd. generalnie nie jest dozwolony w prywatnych mieszkaniach.

Właściciele psów muszą płacić podatek od psów i przestrzegać terminów określonych szczepień obowiązkowych. Informacje na ten temat można uzyskać w ratuszu. W odniesieniu do chowu tzw. psów bojowych i innych ras psów zakwalifikowanych jako niebezpieczne obowiązują odrębne przepisy. Właściciele psów są zobowiązani – nawet jeśli jest to często lekceważone – do usuwania „pozostałości“ po swoich psach.

Dozorca, administracja domu

Domy zamieszkiwane przez wielu najemców przeważnie mają dozorcę lub administrację domu. Dozorca lub administracja domu zajmuje się sprawami organizacyjnymi i naprawami w domu lub w mieszkaniu.

Regulamin domu

W większych domach, zamieszkiwanych przez wielu najemców, najczęściej istnieje regulamin domu. W regulaminie tym wynajmujący uregulował kwestie dotyczące wspólnego zamieszkiwania w domu, np. czyszczenie korytarza (mówi się również „klatki schodowej“ –“Treppenhaus“) i okresy ciszy.

Odśnieżanie i zamiatanie ulicy

Jeśli w domu nie ma dozorcy, to najemcy są zobowiązani, by w zimie odśnieżać teren przed domem. Jest to najczęściej zapisane w umowie najmu. Jeśli istnieje takie zobowiązanie, to dany najemca ponosi odpowiedzialność za wszystkie wypadki, które powstały wskutek jego zaniedbania. Ponadto w niektórych regionach powszechne jest cotygodniowe zamiatanie ulicy.

Sąsiedzi

Sąsiedzi to inni najemcy w danym domu mieszkalnym i w domach sąsiednich. W Niemczech nowi najemcy przeważnie przedstawiają się swoim bezpośrednim sąsiadom – (np. mieszkającym na tym samym piętrze). Zwyczaj ten jest oczywiście dobrowolny. Niektórzy cieszą się na widok nowych twarzy, innym zaś jest obojętne, kto mieszka w ich domu.

Wypowiedzenie i ochrona przed wypowiedzeniem

Przy wypowiedzeniu mieszkania najemca objęty jest określonymi okresami wypowiedzenia. Są one uregulowane w umowie najmu, wzgl. w prawie najmu. W przypadku umów zawieranych na czas nieokreślony okres wypowiedzenia z reguły wynosi trzy miesiące. Wynajmujący nie może wypowiedzieć umowy najmu bez powodu („ochrona najemcy“ –“Mieterschutz“). W przypadku konfliktów należy zasięgnąć porady prawnej.

Przeprowadzka

Przy wprowadzaniu się do nowego mieszkania w tym samym bądź innym mieście, następuje zmiana miejsca zamieszkania, którą trzeba zgłosić w urzędach. Formularze zgłoszeniowe są dostępne w ratuszu i w sklepach papierniczych (tzw. „formularze meldunkowe“ -“Meldebögen“). Urząd meldunkowy przeważnie znajduje się w ratuszu. Tu rejestruje się mieszkańców danego miasta. Często w tym zakresie obowiązują określone terminy, których należy dotrzymać. Nie powinno zwlekać się z zameldowaniem i załatwić to bezpośrednio po przeprowadzce.

W przypadku zmiany mieszkania, a tym samym zmiany adresu, istnieje możliwość złożenia na poczcie wniosku o odsyłanie korespondencji pod nowy adres („Nachsendeantrag“). Po złożeniu takiego wniosku poczta automatycznie przez sześć miesięcy lub przez rok będzie przesyłana na nowy adres. Usługa ta jest jednak odpłatna. Generalnie zaleca się jednak, by o swoim nowym adresie niezwłocznie poinformować swoich korespondentów, np. urzędy, kasy chorych, itd.

Wspólne mieszkanie

Jeśli nie chcecie Państwo wynajmować własnego mieszkania, tylko wolicie na początku zamieszkać w umeblowanym pokoju, to możecie Państwo zwrócić się do organizacji zajmującej się okresowym wynajmowaniem umeblowanych pokojów tzw. „Mitwohnzentrale“. Inne oferty można znaleźć w gazecie. „WG“ to skrót na „Wohngemeinschaft“ – wspólne mieszkanie dzielone z innymi osobami. „WG-Zimmer“- pokoje w takich wspólnych mieszkaniach – często wynajmowane są bez mebli, lecz czasami są one też umeblowane. Inna możliwością są ogłoszenia wywieszane na uniwersytetach. Wielu studentów, którzy przez pewien czas studiują w innym miejscu, szuka podnajemców na swoje pokoje. Oznacza to, że mieszkania lub pokoje te są oferowane bez samodzielnej umowy najmu z administracją domu. Zawiera się jedynie umowę podnajmu.