Il canone d’affitto

L’affitto (“Miete” o “Monatsmiete”) è l’importo che l’inquilino (“Mieter”) paga ogni mese al proprietario dell’appartamento (“Vermieter”). Al canone d’affitto al netto del riscaldamento (“Kaltmiete”) si aggiungono le spese condominiali (“Nebenkosten”), costituiti da: tributo per lo smaltimento dei rifiuti e per la pulizia della strada, spese per le pulizie condominiali, il riscaldamento e gli oneri per l’erogazione dell’acqua. L’insieme di questi costi può essere compreso nell’importo richiesto per l’affitto: in questo caso si parla di “Warmmiete”. Alcune delle spese condominiali, come il riscaldamento, sono legati al consumo individuale, mentre altri vengono fissati in base alle dimensioni dell’appartamento. La corrente, il telefono e normalmente anche il gas non sono mai compresi nell’affitto, ma vengono pagati direttamente all’azienda di erogazione. Quindi è necessario stipulare un contratto con tali aziende. I costi condominiali e gli oneri per corrente o gas vengono fatturati mensilmente a forfait. Una volta l’anno l’inquilino riceve la fattura relativa ai consumi di tutto l’anno, in base alla quale avviene il conguaglio delle eventuali differenze riscontrate.

La tabella dei canoni d’affitto offre informazioni sul livello degli affitti di una determinata zona e consente di controllare se l’affitto richiesto è adeguato ed ammissibile. Tale tabella è disponibile presso il municipio o le associazioni di inquilini (vedi sotto). Chi ritiene che l’affitto è esoso, si può rivolgere ad un avvocato oppure alle associazioni degli inquilini, e procedere per vie legali.

Il contratto d’affitto

Per affittare un appartamento è necessario firmare un contratto d’affitto (“Mietvertrag”), in cui sono contenute le informazioni relative all’appartamento (ad es. l’importo d’affitto, le dimensioni e il numero di stanze). Inoltre il contratto d’affitto fissa i diritti e i doveri del proprietario e dell’inquilino (i termini di disdetta, ecc.). Con l’apposizione della loro firma, entrambe le parti dichiarano di accettare le condizioni contrattuali. Però esistono norme giuridiche specifiche a cui è vincolata la validità delle clausole di contratti d’affitto. La maggioranza dei proprietari esige che l’inquilino sia titolare di un conto corrente bancario.

Generalmente per poter affittare un appartamento è necessario versare una cauzione, come garanzia per il proprietario, il cui importo può essere pari ad un canone d’affitto oppure alla somma di due, al netto delle spese condominiali. Non può comunque superare la somma di tre mesi d’affitto. Solitamente la cauzione viene depositata su un conto bancario apposito, in quanto deve maturare interessi. Laddove l’inquilino disdica il contratto d’affitto e lasci l’appartamento entro i termini previsti, gli viene restituita la cauzione con gli interessi maturati. Tuttavi in determinate condizioni il proprietario dell’appartamento può anche detrarre dalla cauzione costi di riparazione che sono sorti nel frattempo.

La tutela dell’inquilino

Le associazioni degli inquilini tutelano gli interessi di questi. Molti rapporti di locazione non creano problemi, tuttavia se sorgono conflitti con i proprietari, le associazioni degli inquilini intervengono per difendere i propri soci. Nelle maggiori città del Paese esistono associazioni degli inquilini. Il “Deutscher Mieterbund”, l’associazione nazionale, ha un suo sito in internet www.mieterbund.de.

Gli animali domestici

Con il proprietario va chiarito se sono ammessi animali domestici. Se l’inquilino desidera tenere un animale domestico nell’appartamento in cui abita già da diverso tempo, può cercare nel contratto la clausola inerente o rivolgersi all’amministrazione del condominio, per sapere se ciò è ammesso. Per animali domestici si intendono: cani, gatti, uccelli, criceti, porcellini d’India, ecc.. È invece generalmente vietato tenere nell’appartamento animali da fattoria come pecore, maiali, ecc.. I proprietari di cani devono pagare una tassa sul cane e rispettare l’obbligo di determinate vaccinazioni. Ulteriori informazioni sono disponibili presso il municipio locale. Per i cani cosiddetti da combattimento e per altre razze ritenute pericolose vigono particolari disposizioni. I padroni di cani sono obbligati ad eliminare gli escrementi dei loro cani dal suolo pubblico, anche se purtroppo tale obbligo spesso non viene rispettato.

Il custode e l’amministrazione condominiale

Generalmente nelle case con molti appartamenti esiste un custode (“Hausmeister”) oppure un amministratore condominiale (“Hausverwalter”), la cui funzione è quella di occuparsi degli aspetti organizzativi della vita condominiale, delle riparazioni nel condominio oppure negli appartamenti.

Il regolamento condominiale

Per i condomini con numerosi appartamenti esiste solitamente anche un regolamento condominiale, con cui il proprietario dell’immobile disciplina gli aspetti della vita condominiale, come ad es. la pulizia delle scale condominiali (“Treppenhaus”) e le fascie orarie di silenzio.

Servizio invernale e pulizia della strada

Laddove invece non esiste un custode, gli inquilini sono tenuti in inverno ad eliminare la neve ed il ghiaccio che si trovano davanti al condominio. Normalmente ciò è previsto nel contratto d’affitto, e se esiste un tale obbligo, l’inquilino deve rispondere degli infortuni che si verificano a causa di una sua eventuale negligenza. In alcune regioni è anche consuetuidine l’obbligo di spazzare la strada una volta la settimana.

I vicini

I vicini sono coloro che abitano nello stesso condominio e nei condomini adiacenti. In Germania è generalmente abitudine presentarsi ai propri vicini più diretti (per es. quelli che abitano nello stesso piano), quando ci si trasferisce in un nuovo condominio. Quest’usanza non rappresenta naturalmente un obbligo, ma si tratta di un gesto volontario. Alcuni si rallegrano del nuovo vicinato, altri mostrano assoluta indifferenza nei confronti dei coinquilini.

La disdetta e la tutela dallo sfratto

La disdetta dell’appartamento da parte dell’inquilino è soggetta a determinati termini, fissati nel contratto d’affitto ovvero nelle disposizioni giuridiche in materia. Solitamente per i contratti d’affitto a tempo indeterminato il termine di disdetta previsto è di tre mesi. Il proprietario dell’appartamento a sua volta, non può disdire il contratto d’affitto senza motivo. In caso di conflitti sarebbe bene ricorrere ad una consulenza legale.